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Actualité, Logement - Copropriété - Immobilier

COLOCATION, SOUS LOCATION, HÉBERGEMENT….

Autant de solutions dont il fait apprécier les conséquences

En cette période un peu charnière, beaucoup, et notamment des étudiants,  se posent la question pour se loger sans surprise. Voici les modalités de certaines solutions afin de faire son choix en toute connaissance de cause.

En principe, seul le locataire est titulaire de droits sur le logement. Mais il arrive que d’autres occupants les revendiquent à leur tour. Parfois à raison, parfois à tort !

LA COLOCATION (article 8-1 de la loi de 1989)colocation

On parle de colocation lorsque le logement constitue la résidence principale de plusieurs locataires (colocataires ou « copreneur »). Cette forme de location n’appelle pas de remarque particulière, sauf peut-être en cas d’impayés ou de congé donné par un seul des colocataires.

Très peu encadrée jusqu’à lors, il existe désormais une définition concrète de la colocation : « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » (article 8-1 de la loi de 1989).

Attention aux fausses colocations !

Partager un appartement à plusieurs présente de nombreux avantages et les offres fleurissent dans la presse et sur Internet. Si ce mode d’occupation est accepté par le bailleur, et si tous les occupants figurent au contrat ou sur un avenant, la situation est claire et sans risque : c’est une véritable colocation. Dans le cas contraire, il s’agit juridiquement d’une sous-location ou d’une cession de bail, vraisemblablement interdite.

La conclusion d’un contrat type de location à bail unique : un contrat type pour tous 

Le décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, définit des contrats types qui s’appliquent aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique, et ce, depuis le 1er août 2015.

Le dépôt de garantie

Il est possible pour le bailleur de demander au locataire le versement d’un dépôt de garantie. Le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à un mois de loyer en principal pour les locations vides (article 22) et deux mois pour les locations meublées (article 25-6).

Il est versé à l’entrée dans les lieux et est restitué à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires.

Les charges 

Le bailleur reçoit de chaque copreneur une quote-part du loyer (charges comprises). Il peut récupérer es charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail vide (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) ou meublé (article 25-10 de la loi de 1989) de deux façons :

  • S’il s’agit deprovisions mensuelles de charges : les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Dans ce cas, il faut comparer les provisions versées par les copreneurs avec les dépenses réellement engagées par le propriétaire.
  • S’il s’agit d’un forfait versé en même temps que le loyer : le montant et la périodicité du versement doivent être définis dans le contrat, et il ne pourra pas y avoir de régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles déterminé en fonction de l’article 23, et comme le loyer principal et, dans les mêmes conditions, le forfait de charges peut être révisé chaque année. Enfin, le montant de ce forfait ne doit pas être disproportionné au regard des charges payées précédemment par le même locataire ou par le précédent.

En cas d’impayés

Le bailleur doit-il poursuivre chaque copreneur (ou locataire), ou peut-il se retourner contre un seul copreneur ? Si le contrat ne contient aucune clause de solidarité, les locataires ne sont pas solidaires. Chacun ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa quote-part. À l’inverse, si le contrat contient une clause par laquelle les preneurs se « déclarent solidaires » ou « s’engagent solidairement », chacun peut être poursuivi pour la totalité. Celui qui a payé se retournera alors contre son ou ses copreneurs.

En cas de congé donné par tous les copreneurs 

C’est la situation la moins délicate. Le congé commun (avec tous les noms et signatures) ou individuel (par un locataire) est adressé au bailleur et le montant du dépôt de garantie est alors versé par le bailleur à l’un d’entre eux. A chaque copreneurs de s’arranger pour la répartition de sa quote-part.

En cas de congé donné par un des copreneurs, existe-il une solidarité ?
Plusieurs problématiques peuvent se poser. En voici quelques exemples :

  • Ce congé met-il fin au contrat ?  Non. Chacun est titulaire d’un droit. Le départ de l’un d’eux ne constitue pas une clause de résiliation de la location, qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux restés dans les lieux. Le contrat peut cependant prévoir que, dans une telle hypothèse, le bail serait résilié, ou encore qu’il serait demandé au(x) locataire(s) restant dans les lieux de fournir alors le cautionnement financier d’une tierce personne. De telles clauses sont valables.
  • Celui qui a donné congé est-il libéré du paiement des loyers ? Si le contrat ne contient pas de clause de solidarité, le locataire est libéré du paiement des loyers dès la fin de son préavis. En revanche, si le contrat contient une clause de solidarité, a solidarité d’un des colocataires (et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui) prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire est entré dans les lieux. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six moisaprès la date d’effet du congé. Le contrat de bail doit identifier clairement le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution (article 8-1 de la loi de 1989). De plus, la loi précise que l’acte de cautionnement des obligations des colocataires doit identifier nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.
  • Celui qui a donné congé peut-il demander sa quote-part du dépôt de garantie ? Non. Même en l’absence d’une clause de solidarité car le remboursement suppose la restitution effective des lieux. La question doit alors se résoudre à l’amiable entre copreneurs.

La conclusion de plusieurs contrats entre le bailleur et ses locataires : chacun son contrat

C’est une possibilité que peut choisir le bailleur. Dans ce cas, ce dernier signe un contrat de location indépendant avec chaque (co)locataire.

A savoir que le contrat type ne s’applique pas aux colocations, de logement vide ou meublé, formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur (articles 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale).

Attention : lorsque la colocation donne lieu à la conclusion de plusieurs contrats, elle constitue une division de logement. La superficie doit alors être supérieure à 14 m² ou le volume habitable à 33 m3 au moins par habitant pour les 4 premiers habitants (article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation).

Contrairement à la conclusion d’un bail unique :

  • en cas de congé donné par un des copreneurs pour sa partie privative, le bailleur peut choisir un nouveau colocataire sans nécessité d’avoir l’accord des autres colocataires. Pareillement, en cas de proposition de renouvellement de bail ou de congé par exemple, le bailleur devra adresser à chaque colocataire toute notification
  • le colocataire sortant récupère son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ou par le contrat
  • la durée de chaque contrat peut être modulée en fonction de la demande du locataire (par exemple : un contrat de neuf mois pour un étudiant et un contrat d’un an pour le ou les autre(s) colocataire(s)).

LA SOUS-LOCATION (article 8 de la loi de 1989)

 La sous-location est le contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de son logement. Il reste locataire du bailleur tout en devenant le bailleur de son sous-locataire : on le désigne sous le terme de « locataire principal ». En règle générale, le locataire n’a le droit de sous-louer que s’il en a l’autorisation écrite de son bailleur. Cette règle résulte de textes différents suivant le régime juridique de la location.

Ce sont les dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 qui régissent la sous-location.  Qu’il soit écrit ou verbal, le contrat de sous-location est un véritable contrat de location qui correspond aux dispositions de l’article 3 de la loi de 1989.

Pour les contrats conclus depuis le 27 mars 2014, le locataire doit transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Le locataire qui sous-loue sans autorisation du bailleur (ou en dépit d’une interdiction) risque donc de recevoir congé.

Les rapports entre les parties :

  • Entre le locataire principal et le sous-locataire : le locataire principal a tous les droits et obligations du bailleur, et le sous-locataire celui d’un locataire.
  • Entre le bailleur et le sous-locataire : en principe, il n’existe pas de lien juridique entre eux. Toutefois, si le locataire principal ne paie pas son loyer, le bailleur pourra le réclamer au sous-locataire, mais seulement à concurrence du prix de la sous-location (article 1753 du code civil).

En location de droit commun

Les locataires des logements loués vides (sauf HLM, logements conventionnés ou logements relevant de la loi de 1948) sont soumis à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Le prix du mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

Le locataire qui envisage de sous-louer devra donc en solliciter au préalable l’autorisation, en précisant le prix qu’il entend demander. Le bailleur est libre d’accorder ou de refuser cette autorisation.

La durée est fixée librement entre le locataire et le sous-locataire, mais elle ne peut excéder la durée de la location principale car le locataire ne peut accorder plus de droits qu’il n’en détient lui-même.

 

 L’HÉBERGEMENT GRATUIT

 L’hébergement est la mise à disposition d’une partie de son logement à un tiers, généralement provisoirement et surtout gratuitement.

La gratuité

Ce qui différencie l’hébergement de la sous-location, c’est sa gratuité. « Gratuité » doit s’entendre au sens le plus large, c’est-à-dire sans contrepartie pécuniaire ni d’aucune sorte. Si l’hébergement est proposé par exemple, moyennant la fourniture d’heures de ménage, de gardiennage ou de garde d’enfant, il ne s’agit plus d’hébergement mais d’une sous-location. Le locataire principal, s’il n’a pas été autorisé à sous-louer, risque alors de recevoir congé.

Peut-on interdire l’hébergement ?

Si le contrat n’interdit pas l’hébergement, le locataire est libre de recevoir qui il veut et aussi longtemps qu’il le souhaite, même si la sous-location lui est interdite. Mais certaines clauses du contrat de location viennent parfois limiter ou interdire l’hébergement.

Quelles en sont les conséquences ? Tout dépend des liens qui existent entre le locataire et la personne qu’il héberge, mais aussi du régime de la location :

  • Si la personne hébergée est liée au locataire par d’étroits liens familiaux ou amoureux :Le locataire est dans son droit. Les clauses d’un contrat d’habitation ne peuvent priver le locataire d’héberger ses proches, cela en vertu de l’article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés sur le respect de la vie privée et familiale,
  • Si le locataire ne peut pas justifier de liens aussi étroits​ : Il devra mettre fin à l’hébergement, mais les tribunaux considèrent généralement que cet acte n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Cependant, lorsqu’il s’agit d’une location HLM, cela peut devenir plus compliqué. En effet, l’attribution d’un tel logement étant fonction de la situation de famille et des ressources du locataire, elle conditionne une occupation strictement personnelle.

D’après l’Institut National de la Consommation.