UFC QUE CHOISIR-HAUTE-LOIRE

Actualité

LES CRÉDITS IMMOBILIERS : FAUX TEG, RENÉGOCIATION TAUX, CHOIX ADI

Faux TEG, souvent faux espoirs !

Qu’est ce qu’un TEG ?
Le TEG, Taux Effectif Global ou TAEG, Taux Annuel Effectif Global d’un prêt s’obtient en additionnant toutes les sommes payées par un emprunteur lors de la réalisation d’un crédit : intérêts, assurance, frais de dossier, …
Il doit apparaître en clair sur les documents remis à l’emprunteur par la banque prêteuse.

Pourquoi peut-il être erroné ?
Un TEG erroné est donc, par définition, un TEG qui ne prend pas en compte tous les frais liés à l’octroi du prêt ou qui ne repose pas sur la méthode de calcul reprise dans le code de la consommation.
Le calcul des intérêts doit être fait sur une année civile 365 jours et non sur l’année bancaire de 360 jours ( on parle quelquefois d’année lombarde).

Un écart minimal de 0,10 %.
Pour être considéré comme erroné, l’écart entre le taux réel et le taux fourni par la banque doit être supérieur à 0,1 % tous deux arrondis à une décimale après la virgule.

Quelle sanction pour la banque ?
En cas d’erreur avérée, la sanction est sévère, donc très intéressante pour l’emprunteur car le taux d’intérêt est alors ramené au taux légal très bas ( 0,90 % pour le premier semestre 2017).
Il y a un délai de prescription pour agir qui est de 5 ans.

Comment faire reconnaître l’erreur ?
Il est peu probable que la banque reconnaisse son erreur et accepte une négociation, ce qui veut dire recours à la justice avec des frais de procédure et les risques afférents aux décisions judiciaires.
Les calculs sont souvent complexes et une multitude d’experts a fleuri sur Internet ces dernières années pour proposer leur aide moyennant finance.

Que penser des propositions de ces cabinets d’expertises ?

Le dernier numéro de notre revue nationale consacre plusieurs pages à ces expertises et en cite nommément deux comme peu dignes de confiance : SOS-AIDE et HUMANIA CONSULTANTS.
Il y en a bien d’autres plus ou moins sérieuses mais même des dossiers très bien préparés sont refusés par les juges agacés par la multiplication des dossiers qui leur sont présentés.

Recourir à cette procédure peut coûter cher.
En dehors des coûts de montage des dossiers, le refus de la plainte par le juge peut entraîner une condamnation aux dépens avec paiement de sommes importantes à la partie adverse qui ne l’oublions est une banque.

Y a t-il beaucoup d’erreurs sur ce TEG ?
La fréquence de ces erreurs est en baisse et très loin des 80 % annoncés sur les sites internet ou dans la presse.
On peut comprendre que les banques ont intérêt à ne pas se tromper dans leurs offres pour éviter des procédures et la perte importante d’intérêts en cas de condamnation.

Soyons prudents.
Vous avez compris que cette action est quelque part une loterie ou l’on peut gagner gros mais aussi perdre gros.
Pour réduire le coût de son crédit immobilier, deux opérations peuvent être entreprises sans risque : la renégociation du taux, le changement d’assurance emprunteur.

Renégociation du taux.
Nous avons déjà parlé assez souvent de l’Intérêt de renégocier son prêt immobilier, certains d’entre vous l’ont peut-être fait plusieurs fois. Même s’il est évoqué une hausse des taux, il est encore temps de négocier si vous vous trouvez dans cette situation :
  – écart entre le taux de votre emprunt et le taux du marché supérieur à 0,70 %,
  – période de remboursement dans la première moitié,
  –  montant du prêt initial au moins supérieur à 70 000 €.
Les banques rechignent et on peut le comprendre à accepter ces baisses de taux, ce qui les conduits à tendre des nombreux pièges aux consommateurs.
Notre échelon national a conduit une enquête sur prés de 500 litiges traités par les associations locales.

Les banques jouent la montre.
Cela se traduit par des délais très importants pour fournir des documents : décompte de remboursement anticipé, proposition d’aménagement,…

Avalanche d’erreurs ou de surfacturations.
Les réaménagements s’accompagnent de sommes non prévues ou non expliquées, d’intérêts intercalaires, de doubles facturations. En cas de remboursement anticipé, l’Indemnité de Remboursement Anticipé (IRA) est facturée même si une clause en dispense l’intéressé ( perte d’emploi par exemple).

Inflation galopante des frais.
Pour dissuader les emprunteurs de renégocier leur prêt, les banques revalorisent tous les frais annexes, les frais d’avenant selon cette étude ont progressé de 18 % entre 2012 et 2017.
Ceci a conduit l’ UFC -Que Choisir à :
    –  Saisir la DGCCRF et L’ACPR afin qu’elles procèdent à de contrôles pour s’assurer du respect des obligations légales par les banques.
   – Demander l’intervention du Ministre de l’ Économie pour encadrer plus strictement les opérations de renégociation des crédits immobiliers.
   – Pour notre part, nous pouvons vous aider dans ces négociations, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

Choix de son assurance emprunteur.
Sujet largement évoqué dans de précédents articles, peu de consommateurs font le pas de changer d’assurance emprunteur à la réalisation du prêt ou en cours de remboursement.
Pourtant vous pouvez :
   –  Depuis le 1er mars 2017, résilier l’assurance conclue en même temps que le prêt et à tout moment dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.
   –  Depuis le 1er janvier 2018, résilier l’assurance à la date d’anniversaire avec un préavis de 2 mois.
   – L’établissement prêteur ne peut refuser un autre contrat d’assurance dès lors qu’il présente un niveau de garantie équivalent.

UFC QC 43 – Henri OLLIER