UFC QUE CHOISIR-HAUTE-LOIRE

Administration, Logement - Copropriété - Immobilier

LA REFORME DES VALEURS LOCATIVES DES LOCAUX D’HABITATION

Annoncée depuis longtemps, cette reforme des valeurs locatives devrait être effective en 2026. Il faut dire que les bases de leur calcul remontent en 1970 soit à plus de cinquante ans et ne veulent plus rien dire. 
Elles concernent tous les locaux d’habitation : appartements ou maisons individuelles

A quoi sert t-elle ?
Peu de contribuables le savent mais la valeur locative de leur logement est la base de calcul de la Taxe d’Habitation, de la Taxe Foncière et de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).
Le calcul de la Taxe d’Habitation est fait sur la totalité de la valeur locative, celui de la Taxe Foncière et de la TEOM est fait sur la moitié.
Ces taxes sont calculées en multipliant la valeur locative totale (ou la moitié) par les taux votés par les collectivités.

Comment est-elle calculée ?
Le calcul en est complexe. Il part d’un classement des logements par categorie suivant le confort avec un prix au m2 voté par les conseils municipaux en 1970.

Ce chiffre au m2 datant de 1970 a été revalorisé chaque année part l’état en général aux alentours de 1 % mais en 2022, ce sera 3,4 %, inflation oblige.

La surface est calculée à partir de la SHON ( Surface Hors Œuvre Nette) mais avec l’ajout de m2 supplémentaires suivant les éléments de confort ( WC, Salle de bains, chauffage, dépendances). Ce calcul est fait par l’administration à partir d’une déclaration à remplir lors de la construction d’un logement neuf : imprimé H1.
En multipliant la surface obtenue par le prix au m2 revalorisé ( suivant la classe du logement), on obtient la valeur locative.
Mon exemple personnel : maison individuelle classique de plein pied classée en milieu de catégories. Surface corrigée : 140 m2 x prix au m2 revalorisé : 36,50 € ( base 1970 – 5,3 €/m2) = 5 110 €.
Nous allons voir une augmentation importante des taxes en 2022 !
La revalorisation de la valeur locative à 3, 4 % va entrainer une forte hausse en 2022 :
   ‑ de la Taxe d’Habitation de leur logement pour ceux qui la payent encore.
   ‑ de la Taxe d’Habitation pour ceux qui ont une résidence secondaire (non exonérée).
   ‑ de la Taxe Foncière pour tous ceux qui sont propriétaires,
   ‑ de la TEOM pour ceux qui la payent

Quel sera l’impact de cette réforme pour les contribuables ?
Le but de cette réforme est de se rapprocher d’une valeur locative réelle correspondant au loyer moyen payé par un locataire dans un logement similaire.
Pour les propriétaires de leur logement, nous allons être amenés à faire une nouvelle déclaration, il faudra être vigilant pour la remplir.
Cette réforme doit aboutir à l’actualisation de toutes les valeurs locatives sur la bases des loyers constatés en 2023.
Comme pour la révision des valeurs locatives locatives des locaux industriels déjà réalisés, il y aura des perdants et des gagnants.
L’état s’est engagé à pratiquer un certain lissage en cas de grosses variations.

UFC Que Choisir 43 – Henri OLLIER